Calcul prêt immobilier 2026

Résumé (60 mots)

En avril 2026, les taux nominaux des prêts immobiliers se situent entre 3,20 % sur 15 ans et 3,45 % sur 25 ans (barème BdF). Le TAEG réel — seul indicateur légal de comparaison (L313-1) — intègre assurance, frais de dossier et garantie. Le HCSF plafonne l'endettement à 35 %. PTZ 2026 éligible toutes zones pour le neuf depuis le 1er avril 2025.

Formule mensualité

M = C × t / (1 − (1+t)^−n)

• C = capital emprunté (€)
• t = taux mensuel = taux nominal annuel / 12
• n = nombre de mois = durée en années × 12

Taux avril 2026

15 ans 3,20 % · 20 ans 3,35 % · 25 ans 3,45 % · taux d'usure > 20 ans 5,19 % (BdF mensuel)

TAEG vs taux nominal

• Taux nominal (TNO) : rémunère uniquement le capital
• TAEG (L313-1) = TNO + assurance emprunteur (TAEA 0,10-0,50 %) + frais dossier + garantie
• Écart typique sur 200 000 € / 20 ans : TAEG ~4,05 % vs nominal 3,35 % → 3 000-8 000 € de coût supplémentaire

HCSF

Plafond endettement 35 % des revenus nets avant impôt — arrêté HCSF 2021 révisé 2022 (D-2021-16) Durée max : 25 ans (27 ans neuf/VEFA avec différé) Dérogation possible : 20 % du volume trimestriel bancaire

Loi Lemoine

Résiliation infra-annuelle de l'assurance emprunteur à tout moment (loi du 22 février 2022) Gain moyen délégation : 10 000-30 000 € sur 20 ans Équivalence garanties CCSF obligatoire

PTZ 2026

Neuf éligible toutes zones (réforme 01/04/2025) · plafond opération 195 000 € · montant max 180 000 € Conditions : primo-accédant, revenus N-2 sous plafond (zone + composition foyer), résidence principale 6 ans min Différé remboursement 10-15 ans selon tranche de revenus

IRA (remboursement anticipé)

Art. R313-25 : min(6 mois intérêts sur somme remboursée, 3 % capital restant dû) Exemple : 100 000 € à 3,45 % → IRA = 1 725 €

Frais annexes

• Frais de notaire : 7-8 % ancien (droits mutation 4,5-4,7 %) / 2-3 % neuf (0,715 %)
• Caution Crédit Logement : ~1 % (partiellement restituable)
• Hypothèque : 1,5-2 % (acte notarié, non remboursable)
• PPD : ~0,5 % (bien existant uniquement)

5 Q&R FAQ clés

Q : Le taux nominal = TAEG ? Non. TAEG intègre assurance + frais dossier + garantie. Écart 0,3-0,8 pt sur 20 ans = 3 000-8 000 € supplémentaires.

Q : HCSF 35 % ou 33 % ? 35 % légal (HCSF 2022). Les banques peuvent appliquer 33 % en interne pour préserver leur marge de dérogation.

Q : PTZ 2026 partout sans condition ? Zones élargies depuis 01/04/2025, mais conditions : primo-accédant, revenus N-2 sous plafond, résidence principale.

Q : Loi Lemoine = résiliation annuelle ? Non, résiliation possible à tout moment après la première année (infra-annuelle), sans frais.

Q : IRA remboursement anticipé ? Plafonnées à min(6 mois intérêts, 3 % capital restant). Exemple 100 000 € à 3,45 % → 1 725 €.

Sources

legifrance.gouv.fr · banque-france.fr · service-public.fr · hcsf.fr · anil.org · notaires.fr

Auteur

Mehdi Kabbaj · dateModified 2026-04-15