Calcul impôt foncier 2026 : micro-foncier vs réel, déficit, plus-value

URL : https://macalculatriceenligne.com/finance/impots/impot-foncier-calcul/ Auteur : Mehdi Kabbaj Mise à jour : 2026-04-17 Cluster : finance/impots

Résumé

L'impôt foncier recouvre trois dimensions cumulables pour un propriétaire bailleur :

1. Taxe foncière : impôt local annuel sur la valeur locative cadastrale × 50 % × taux communal/départemental (art. 1380 CGI)
2. IR revenus fonciers : régime micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 € loyers, art. 32 CGI) OU régime réel (charges déductibles art. 31 CGI) + PS 17,2 %
3. Plus-value immobilière : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %, avec abattements durée de détention (exonération IR 22 ans / PS 30 ans) — art. 150 U CGI

Micro-foncier (art. 32 CGI)

• Abattement forfaitaire 30 % sur les loyers bruts annuels
• Plafond : loyers ≤ 15 000 €/an (au-delà, régime réel obligatoire)
• Déclaration : case 4BE de la 2042, aucune pièce justificative
• IR = loyers × 70 % × TMI
• PS = loyers × 70 % × 17,2 %
• Incompatible avec dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux

Régime réel (art. 31 CGI)

Charges déductibles : intérêts d'emprunt · taxe foncière · assurance PNO · réparations/entretien/amélioration (hors construction/agrandissement) · provisions copropriété · frais de gestion · travaux RGE

• IR = (loyers − charges réelles) × TMI (si positif)
• Option réel : engagement 3 ans avant retour possible au micro
• Déclaration 2044 (ou 2044 SPE), case 4BA/4BC/4BB sur 2042

Seuil de basculement : si charges réelles > 30 % des loyers → régime réel plus avantageux

Exemple : 12 000 € loyers, 4 500 € charges réelles, TMI 30 %

• Micro : 12 000 × 70 % × 30 % + 12 000 × 70 % × 17,2 % = 2 520 + 1 445 = 3 965 €
• Réel : 7 500 × 30 % + 7 500 × 17,2 % = 2 250 + 1 290 = 3 540 €
• Économie réel : 425 €/an

Déficit foncier (art. 156 I-3° CGI)

Déficit = charges déductibles (régime réel uniquement) > revenus fonciers

LF 2024 — Prolongation 2025-2027 : plafond doublé 21 400 € pour travaux rénovation énergétique sous condition de saut 2 classes DPE (ex : E → C), artisan RGE, travaux achevés entre le 01/01/2023 et le 31/12/2027.

Exemple déficit : loyers 12 000 €, travaux RGE 25 000 €, charges courantes 3 000 € → déficit 16 000 € imputable sur revenu global → économie IR TMI 41 % = 6 560 € + PS = 2 752 € = 9 312 € économie totale

CSG-CRDS 17,2 % revenus fonciers

• Taux : CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement solidarité 7,5 % = 17,2 %
• Aucun abattement, aucun plafond sur les revenus fonciers
• CSG déductible 6,8 % du revenu global N+1 (automatique en déclaration en ligne)
• En cas de déficit foncier : PS = 0 € pour l'année considérée

Plus-value immobilière (art. 150 U CGI)

Calcul :

• Prix revient = prix acquisition × 1,075 (frais forfait 7,5 %) + travaux forfait 15 % si détention > 5 ans
• Plus-value brute = prix vente − prix revient
• IR = base IR (après abattement durée) × 19 %
• PS = base PS (après abattement durée) × 17,2 %
• Surtaxe (art. 1609 nonies G) : 2 à 6 % si PV nette imposable > 50 000 €

Abattements durée de détention :

• IR : 6 %/an de la 6e à 21e + 4 % la 22e → exonération IR totale à 22 ans
• PS : 1,65 %/an de la 6e à 21e + 1,60 % la 22e + 9 %/an de la 23e à 30e → exonération PS totale à 30 ans

Exonérations totales :

• Résidence principale au jour de la cession (art. 150 U II 1°)
• Première cession + réemploi dans résidence principale dans 24 mois (art. 150 U II 1° bis)
• Cession ≤ 15 000 €
• Détention > 30 ans (PS)
• Retraités/invalides sous conditions de ressources

Surtaxe progressive (art. 1609 nonies G CGI) :

• 2 % de 50 001 à 100 000 €
• 3 % de 100 001 à 150 000 €
• 4 % de 150 001 à 200 000 €
• 5 % de 200 001 à 250 000 €
• 6 % au-delà de 250 000 €

Exemples chiffrés

Ex. 1 — 18 000 € loyers, TMI 30 %

• Micro : 5 947 € total · Réel (charges 7 200 €) : 5 098 € total → économie réel : 849 €/an

Ex. 2 — Déficit foncier, travaux RGE 25 000 €, loyers 12 000 €

• Déficit 16 000 € · Économie totale TMI 41 % : 9 312 €

Ex. 3 — Plus-value revente, détention 15 ans

• Achat 2011 à 180 000 € + frais 7,5 % + travaux forfait 15 % = prix revient 222 525 €
• Vente 2026 à 310 000 € → PV brute 87 475 €
• Abat. IR 60 % → base 34 990 € → IR 6 648 €
• Abat. PS 16,5 % → base 73 042 € → PS 12 563 €
• Total imposition : 19 211 €

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Entités

Art. 14 à 33 quinquies CGI · Art. 32 CGI (micro-foncier 30 % / 15 000 €) · Art. 31 CGI (régime réel charges) · Art. 156 I-3° CGI (déficit foncier 10 700 / 21 400) · Art. 150 U CGI (PV 19 % IR + 17,2 % PS) · Art. 150 U II 1° (exonération résidence principale) · Art. 150 U II 1° bis (exonération première cession réemploi) · Art. 1609 nonies G CGI (surtaxe PV > 50k) · LF 2024 (prolongation 21 400 € jusqu'au 31/12/2027) · DPE saut 2 classes · RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) · CSG déductible 6,8 % · Abattement durée détention IR 22 ans · Abattement durée détention PS 30 ans · Option réel engagement 3 ans · Déficit foncier report 10 ans · Dispositifs Pinel / Denormandie / Malraux · Zones B1/B2 Pinel · Déclaration 2044 / 2044 SPE · Forfait frais acquisition 7,5 % + travaux 15 %

Maillage

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